Ипотечная квартира: когда и как из неё могут выселить. В россии началось выселение валютных заемщиков из жилья Началось массовое выселение из ипотечных квартир
Приобретение жилья всегда связано с определенным риском. Особенно сейчас, когда квартиры приобретаются в ипотеку, отдаются под залог и становятся предметом разного рода мошеннических схем. Весьма распространенная ситуация - когда человек покупает квартиру, оформляет на нее свои права, а потом оказывается, что в квартире на вполне законных основаниях проживают посторонние люди. Например, родственники прежнего владельца. Выселить их из квартиры зачастую бывает очень проблематично, а порой и вовсе невозможно.
Недавно Конституционный суд вынес несколько довольно интересных решений, способных в будущем заметно упростить жизнь приобретателей проблемного жилья. Так, в Определении от 17 февраля 2015 г. № 246-О суд фактически подтвердил возможность изъятия ипотечной квартиры за неуплату взносов даже в том случае, если часть этой квартиры принадлежит несовершеннолетнему лицу .
Предметом обжалования здесь явились нормы законодательства, позволяющие выселять семьи с детьми из ипотечных квартир без разрешения органов опеки и попечительства. Суд отметил, что ипотека жилого дома или квартиры, находящихся в собственности несовершеннолетних граждан, осуществляется в порядке, установленном для совершения сделок с имуществом подопечных.
В свою очередь получение предварительного разрешения органа опеки и попечительства на заключение кредитного договора и договора займа в целях обеспечения жилым помещением подопечного требуется лишь в исключительных случаях. В частности, в случае заключения таких договоров опекуном от имени подопечного, выступающего заемщиком.
Кроме того, опекун без предварительного разрешения органа опеки и попечительства не вправе совершать, а попечитель не вправе давать согласие на совершение сделок по сдаче имущества подопечного внаем, в аренду, в безвозмездное пользование или в залог, по отчуждению имущества подопечного, совершение сделок, влекущих за собой уменьшение стоимости имущества подопечного.
Таким образом, нормы, требующие получения разрешения органов опеки, не распространяются на случаи, когда жилье приобретается в долевую собственность родителей, выступающих созаемщиками по кредиту, и их ребенка. И это не правовой пробел и не ошибка законодателя. Дело в том, что обязательства родителей - созаемщиков по кредитному договору обеспечиваются ипотекой квартиры, приобретенной с использованием кредитных средств, в силу закона.
В то же самое время согласие органов опеки и попечительства требуется лишь в случае передачи в залог уже принадлежащего несовершеннолетнему жилого помещения, а не приобретаемого на средства, полученные по кредитному договору, обязательство по возврату которых обеспечено залогом данного жилого помещения. Иными словами, выселить семью в подобной ситуации можно в упрощенном порядке, не спрашивая разрешения третьих лиц.
Другой вопрос, рассмотренный Конституционным судом, касался порядка выселения родственников прежнего собственника из квартиры, находящейся в залоге . Суть дела состояла в следующем. Гражданин приобрел на публичных торгах квартиру в ЖСК и оформил право собственности на нее. Позже выяснилось, что в квартире зарегистрированы и постоянно проживают ее бывшие собственники с семьей. Они не исполнили договор займа, обеспеченного залогом жилья, вследствие чего квартира была выставлена на торги. Суд разрешил выселить супругов-должников, отказав в выселении их дочери и ее несовершеннолетних детей. Отказывая в выселении, суд сослался на то, что эта самая дочь сохранила право проживания в квартире, поскольку была включена в ордер на предоставление этой квартиры еще в начале 90-х годов.
В соответствии с этим новый собственник квартиры через Конституционный суд оспорил норму законодательства (статья 19 ФЗ "О введении в действие ЖК РФ"), допускающую возможность сохранения права пользования жилым помещением за лицами, получившими такое право при вселении в дом даже в случае обращения взыскания на данное жилье как на заложенное имущество. Суд в Постановлении от 24 марта 2015 г. N 5-П согласился с доводами нового собственника и признал оспариваемое законодательное положение неконституционным.
В обоснование своей позиции по делу суд отметил, что ЖК РФ сейчас не определяет права членов семьи прежнего собственника жилья, которые заложил квартиру и не выполнил свои обязательства по возврату долга. Также в законе отсутствует и механизм защиты этих прав при обращении взыскания на такое жилое помещение и переходе его к новому владельцу. Это приводит к тому, что суд привыкли руководствоваться оспариваемой нормой, которая фактически приравнивает права членов семьи прежнего собственника жилья в ЖСК к правам лиц, прекративших семейные отношения с собственником приватизированного жилого помещения.
В свою очередь обременение права собственности на жилое помещение правом членов семьи его прежнего собственника пользоваться этим жилым помещением существенно ограничивает правомочия его нового собственника. Тем более, если он не был своевременно проинформирован о наличии прав третьих лиц на данное жилое помещение, не выражал своего согласия на его приобретение с имеющимися обременениями.
Между тем, значимой гарантией информирования приобретателя об объеме передаваемых ему правомочий и обременений должна являться государственная регистрация указанных прав, в том числе права пользования жилым помещением в доме жилищно-строительного кооператива, которое члены семьи его прежнего собственника приобрели на основании ордера.
В соответствии с этим законодателю было поручено обеспечить максимальную прозрачность информации о правах третьих лиц на отчуждаемые жилые помещения с тем, чтобы новые собственники (приобретатели) были в курсе того, какую недвижимость и с какими обременениями они получают в собственность. Сохранение обременений, сведения о которых отсутствуют в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, должно стать юридически невозможным.
Также суд призвал законодателей обеспечить одновременную защиту прав новых собственников таких квартир. При этом КС РФ заключил, что до внесения соответствующих изменений в законодательство члены семьи прежнего собственника, включенного в ордер, сохраняют право пользования жильем. То есть, выселить по требованию нового собственника сейчас не представляется возможным.
Екатерина Макеева пришла в среду, 2 сентября, на митинг у Центробанка с двумя детьми. Две недели назад суд постановил выселить ее из квартиры в подмосковной Апрелевке за то, что она не обсуживает валютный ипотечный кредит. Двухкомнатная квартира в 2007 году обошлась Екатерине с мужем в 2 миллиона 700 тысяч рублей. Но кредит банк ВТБ-24 выдал в долларах, а несколько кредитных организаций ранее отказали в рублевой ипотеке.
На момент выдачи кредита по тогдашнему курсу заем составил 114 тысяч долларов. К январю этого года ежемесячный платеж вырос с 30 тысяч рублей почти до 75 тысяч, а общий долг все еще значительно превышает стоимость квартиры. Из-за болезни ребенка, у которого порок центральной нервной системы, Екатерина ушла с работы. Больше обслуживать ипотеку они с мужем были не в состоянии.
Это жилье для молодой семьи является единственным. Макеевы пока продолжают жить в своей квартире, подали на апелляцию и пытаются затянуть процесс, чтобы как можно дольше не выселяться. Однако Екатерина уверена, что семья в конечном итоге все равно окажется на улице.
ЦБ вновь отказался обсуждать проблему
Схожих историй со временем будет все больше, уверены во Всероссийском движении валютных заемщиков (ВДВЗ). Оно сформировалось стихийно в конце прошлого года после резкой девальвации рубля. 2 сентября активисты ВДВЗ вновь вышли на пикет у Центробанка России. Около ста человек попытались попасть зайти в здание и передать обращение главе ЦБ Эльвире Набиуллиной. Однако внутрь их не пустили, а из ЦБ так никто и не вышел. Схожая акция прошла в среду и в Санкт-Петербурге.
Координатор движения Оксана Семенова в интервью DW говорит, что положение валютных заемщиков значительно ухудшилась после нового витка девальвации рубля: "Некоторые еще платят, отдают всю зарплату, на жизнь остаются копейки. Некоторые сейчас перестали платить. По делам тех, кто перестал платить в начале года, начались суды. Почти во всех случаях суд встает на сторону банков".
Требования валютных заемщиков прежние - пересчитать ипотеку по курсу ЦБ на момент заключения договора. Количество пострадавших от скачка курса рубля представители ВДВЗ оценивают в 200 тысяч человек, если учитывать всех членов семей. Они считают, что оказались в этой ситуации из-за порочной банковской системы, когда многим выдавали ипотечные кредиты только в валюте. Заемщики указывают на опыт Казахстана, где государство выделило деньги банкам на рефинансирование ипотеки из твердой валюты в тенге.
Государство закрывает глаза на проблему
В конце прошлого года валютным заемщикам удалось привлечь внимание СМИ и депутатов. В Госдуму поступил сразу несколько законопроектов. Один предусматривал пересчет долгов заемщиков в рублях по старому курсу, другой - запрет банкам отбирать единственное жилье, третий - запрет на валютную ипотеку в принципе. Все они были отклонены.
В конце августа 2015 года депутат от "Справедливой России" Андрей Крутов заявил, что собирается вновь внести на рассмотрение законопроект о реструктуризации валютных ипотечных кредитов. Также он предлагает запретить банкам изымать у заемщиков недвижимость, если сумма долга в рублях выросла более чем на 25 процентов. Однако сами заемщики называют это предложение популистским, связанным с кампанией по выборам в Госдуму, и в помощь государства уже не верят.
Контекст
Московский политический аналитик Павел Святенков в интервью DW также называет подобные законопроекты самопиаром: "Государство на это не пойдет. Иначе возникнет волна аналогичных требований от других групп населения. Сейчас кризис и всем нужны деньги". Святенков считает, что "Единая Россия" в любом случае заблокирует любой подобный закон.
Дело рук самих утопающих
Между тем участники рынка советуют валютным заемщикам воспользоваться законом о банкротстве физических лиц, который вступает в силу с 1 октября. Согласно закону, после того, как то или иное лицо объявляет себя банкротом, ему перестают начислять пени и штрафы.
В законе также прописано, что единственное жилье у человека забрать нельзя. Однако взявшим валютный ипотечный кредит это не поможет, указывает адвокат бюро "Юрлов и партнеры" Кирилл Горбатов: "Квартиры у них в залоге, а все залоги подлежат продаже. Закон поможет только тем, кому осталось платить менее трех лет, - на этот срок будет реструктурирован долг".
Заемщица Жанна Чепенко рассказывает, что ее ипотечные платежи выросли с 70 тысяч рублей до 160 тысяч. Недавно Жанна с мужем перестали обслуживать кредит и приготовились к долгим судебным тяжбам: "Юристы советуют нам всячески затягивать процесс взыскания. Суд и выселение - это юридически крайне сложная процедура, все это длится годами, и за это время можно, живя в квартире, копить деньги хоть на какое-то другое жилье". Чепенко сетует, что другого выбора у нее с мужем теперь нет.
Растут цены, тарифы на коммунальные услуги, а с ними и растет количество обращений за кредитами и займами.
Единственное жилье в залоге
Чаще случаются ситуации, когда человек не в силах рассчитаться с банком, от чего начинает бояться того, что он и его семья останется без крыши над головой. В панике человек обычно совершает множество ошибок, которых можно избежать, если ознакомиться с законами, которые действенны в ситуациях задолженности по кредитам. Зная, что могут и не могут совершать коллекторы следуя закону, можно обезопасить себя и своих близких от лишения квартиры или дома.
Как происходит изъятие имущества коллекторами
Прежде чем паниковать, следует узнать все основные правовые ограничения по изъятию имущества банком, а также виды имущества которое может или не может изымать банк.
При задолженности заемщика банк в первую очередь обязан подать иск в суд, где после будет рассмотрено дело и вынесено решение с разрешением или запретом изъятия имущества заемщика. Без решения суда коллекторы не имеют права самостоятельно изымать имущество должника.
В случае, когда суд разрешил изъятие имущества заемщика, коллекторы должны предоставить предупреждение о своем визите за несколько дней, а также вместе с коллекторами должен присутствовать представитель судебного пристава. В противном случае - действия коллекторов считаются незаконными.
Действия коллекторов, которые считаются не законными
Очень часто должников банка коллекторы сразу начинают запугивать, нередко прибегая к существенным угрозам. От этого заемщик впадает в панику, теряет контроль над мыслями и поведением. Желая, как можно скорее избавиться от угрозы продает все за копейки и остается в итоге ни с чем.
В первую очередь нужно запомнить, что изъять какое-либо имущество без разрешения суда ни один банк и коллекторы не имеют никакого законного права. В таких случаях сразу можете обращаться в соответствующие службы.
Если со стороны коллекторов поступают угрозы здоровью и жизни - это также весомый повод обращения в полицию. Эти действия, независимо от наличия разрешения суда на изъятие имущества считаются незаконными.
Знать свои права необходимо чтобы не впадать в панику и не совершать ужасных ошибок, что, к сожалению, многие и делают после звонков или визитов коллекторов.
Необходимо также знать какое имущество и в каких случаях может быть изъято, а которое суд не разрешает изымать в качестве ссуды.
Какие виды имущества не могут быть изъяты
В случае разрешения изъятия имущества также есть ограничения. По закону некоторые виды имущества не могут быть изъяты в качестве ссуды. Не подпадает под изъятие такое имущество:
- Вещи обихода и предметы интерьера;
- Вещи, предназначенные для профессиональной деятельности;
- Денежные средства, предназначены для обеспечения нужд;
- Имущество, принадлежащее инвалиду;
- Животных (птицу, скот);
- Землю, на которой расположен дом должника;
Изъятие квартиры или дома
В случае, когда сумма долга велика и под угрозу взыскания попадает квартира (дом) - существуют отдельные ограничения.
Изъять единственное, принадлежащее заемщику жилье коллекторы не могут. Не попадает под взыскание и квартира, в которой кроме должника прописаны несовершеннолетние дети. Исключение - ситуация, когда человек и другие прописанные законно жильцы квартиры добровольно пишут отказ, в пользу возмещения долга.
Исходя из законодательства - банк не может изымать единственное жилье должника. Суд не разрешает такое взыскание.
Когда квартира (единственная) поставлена под залог кредита есть также определенные исключения, когда суд будет на стороне заемщика:
- В квартире прописан не только должник;
- Законно прописаны несовершеннолетние дети;
- В квартире прописан инвалид;
Изъятие единственной квартиры (дома) принадлежащей заемщику суд не разрешит ни в каком случае - следуя соответствующим законам.
Квартиру, стоимость которой значительно превышает сумму задолженности банк также изъять не в праве.
Зная свои права и законы можно уберечь себя и семью от потери жилья, а также избежать множества грубых ошибок.
Уже одна мысль о том, что можно лишиться квартиры, если не погасить долг, приводит любого должника в ужас. Иногда эти страхи могут привести к трагедиям, ведь доведенные до отчаяния люди способны на все. Однако, как утверждают эксперты, зачастую выселения можно избежать. В этом вопросе попытались разобраться специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU».
Прежде всего, необходимо отметить, что выселить человека из квартиры можно только по решению суда. Ни банк, ни коллекторские агентства не имеют таких полномочий.
Что касается оснований для выселения, то, как рассказывает Марина Маловик, заместитель по юридическим вопросам генерального директора группы компаний «Пионер», чаще всего граждан лишают собственности из-за неисполнения долговых обязательств. Но есть и другие причины выселения.
Могут ли забрать единственную квартиру за долги по банковскому кредиту?
Например, если дом находится на земле, изымаемой под государственные нужды (в этом случае предусматривается компенсация), или если неправильная эксплуатация жилья представляет опасность для других людей. Также жилье может быть конфисковано в качестве наказания по уголовному делу.
Тем не менее, чаще всего квартиру отбирают за долги по ипотеке, так как в этом случае она является залогом. Как отмечают юристы, кризис заметно обострил ситуацию. «Если раньше в наше адвокатское бюро по подобным делам обращался один клиент в два месяца, то теперь – каждую неделю не менее 5-6 звонков. Чаще всего просят консультацию, подготовить апелляционную жалобу на уже проигранное дело по ипотечному долгу», — рассказывает адвокат, управляющий партнер адвокатского бюро «Право.Недвижимость.Семья» Елена Жданова.
Несмотря на задолженность перед банком, люди любыми способами пытаются сохранить свои квартиры. Многие ссылаются на кризис и потерю работы или снижение заработка. Кто-то считает достаточным основанием для непогашения кредита расторжение брака, болезнь свою или члена семьи, рождение детей, смерть близких родственников.
Даже после того, как суд вынес решение о выселении, должники используют все доступные инструменты, чтобы затянуть процесс. Некоторые действуют в рамках закона: пытаются обжаловать все судебные решения, а затем и постановления и действия судебных приставов-исполнителей. Но встречаются и те, кто «не получает» почтовые извещения от приставов-исполнителей и суда, не является для ознакомления с делом, пытается надавить или заинтересовать лиц, от которых зависит исполнение решений суда.
Однако юристы в один голос советуют при возникновении финансовых проблем не бегать от банка, а сразу же сообщить о возможных неприятностях, попросить о рассрочке платежей или реструктуризации кредита. Даже если банк не пойдет навстречу, это может стать доказательством добросовестности заемщика и сыграть в его пользу в суде.
В практике адвоката Олега Сухова были случаи, когда суд принимал во внимание, что задолженность перед банком у заемщика возникла из-за потери работы, поэтому должник не являлся злостным неплательщиком. К тому же заемщик не отказывался от исполнения обязательств и предпринимал меры по урегулированию спора в досудебном порядке – он подавал письменные заявления в банк об отсрочке и рассрочке платежей по кредитному договору.
Квартиры можно лишиться не только из-за ипотечного долга, но и из-за любого другого, если задолженность соразмерна стоимости квартиры. По словам Елены Ждановой, суд обычно признает соразмерным взыскание, если долг составляет не менее 80% от рыночной стоимости квартиры. Однако и тут существуют свои нюансы. Согласно Гражданско-процессуальному кодексу, нельзя взыскать жилое помещение, если оно является единственным пригодным для постоянного проживания. На ипотечную квартиру этот закон не распространяется, так как она выступает прямым залогом по договору с кредитором.
Бывают случаи, когда гражданину принадлежит единственная квартира, но по факту он проживает и зарегистрирован в другой. «В законе отсутствует указание на принадлежность жилого помещения. Таким образом, в описанном случае собственное помещение должника может быть признано не единственным и попасть под обращение взыскания на него, — комментирует Светлана Савичева (НП «КР «Мегаполис-Сервис»). — Однако нюансов может быть множество. Главное — признает ли суд квартиру, в которой должник прописан (зарегистрирован по месту жительства), пригодной для его проживания. Это будет зависеть от метража, количества отдельных жилых помещений (комнат), в некоторых случаях – этажа; числа других граждан, проживающих в ней, и многих других обстоятельств».
Как выяснилось, выселить человека из квартиры не так легко. Даже когда квартира продана с молотка и долг погашен, для фактического выселения должников новый собственник должен снова обратиться в суд с иском о признании бывшего жильца утратившим право пользования и выселении, который рассматривается с обязательным участием прокурора.
Некоторые должники пытаются обмануть суд, переоформив свое имущество на третьих лиц. «Однако законом предусмотрена возможность бороться с этим, — отмечает Савичева. — По ходатайству заинтересованной стороны либо по своей инициативе суд еще до начала судебного разбирательства может описать имущество должника и наложить на него арест в обеспечение иска». Даже если должник успел переписать собственность на родственников, такая сделка может быть признана мнимой. «Если будет доказано (в суде), что отчуждение (дарение, продажа) жилого помещения было произведено с целью укрыть его от обращения взыскания, то сделка дарения или купли-продажи может быть признана недействительной, что повлечет возвращение сторон в первоначальное положение, то есть квартира будет возвращена должнику и на нее может быть обращено взыскание», — поясняет Светлана Савичева.
Впрочем, по наблюдениям Елены Ждановой, приставам очень тяжело доказать, что имущество было переоформлено формально, чтобы признать сделку мнимой. В суде такие сделки редко признаются недействительными.
Конечно, вышеперечисленные уловки могут помочь сохранить квартиру, но все же специалисты рекомендуют заранее просчитывать последствия и соизмерять свои силы. А если все же возникли проблемы с выплатой долга, лучше приложить все усилия чтобы разрешить ситуацию в досудебном порядке.
Статья 78. Обращение взыскания на заложенные жилой дом или квартиру
(см. текст в предыдущей
1. Обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателя и любых иных лиц, проживающих в таких жилом доме или квартире, при условии, что такие жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией либо другим юридическим лицом на приобретение или строительство таких или иных жилого дома или квартиры, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.
(в ред. Федерального закона от 30.12.2004 N 216-ФЗ)
(см. текст в предыдущей
Освобождение таких жилого дома или квартиры осуществляется в порядке, установленном федеральным законом.
(п. 1 в ред.
Можно ли потерять единственную квартиру за долги?
Федерального закона от 24.12.2002 N 179-ФЗ)
(см. текст в предыдущей
2. Обращение взыскания на заложенные жилой дом или квартиру возможно как в судебном, так и во внесудебном порядке с соблюдением правил, установленных главой IX настоящего Федерального закона.
(в ред. Федерального закона от 24.12.2002 N 179-ФЗ)
(см. текст в предыдущей
Жилой дом или квартира, которые заложены по договору об ипотеке и на которые обращено взыскание, реализуются путем продажи с торгов, проводимых в форме открытого аукциона или конкурса.
(п. 2 в ред. Федерального закона от 11.02.2002 N 18-ФЗ)
(см. текст в предыдущей
3. Договор найма или договор аренды жилого помещения, заключенные до возникновения ипотеки или с согласия залогодержателя после возникновения ипотеки, при реализации жилого помещения сохраняет силу. Условия его расторжения определяются Гражданским кодексом Российской Федерации и жилищным законодательством Российской Федерации.
(п. 3 в ред. Федерального закона от 30.12.2004 N 216-ФЗ)
(см. текст в предыдущей
Ипотека и выселение несовершеннолетнего ребенка из ипотечной квартиры
Может ли банк за долги выселить из ипотечной квартиры семью с прописанным в ней ребёнком?
Да, может.
Квартира в залоге у банка единственное жилье
Обычно перед выселением из ипотечной квартиры проходит следующая процедура.
Заемщик допускает просрочки в оплате по кредитному договору, обеспеченному залогом приобретенной недвижимости (ипотека).
Банк обращается в суд с иском о взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на заложенное имущество - квартиру. Суд исковые требования удовлетворяет. Устанавливается способ реализации заложенного объекта недвижимости (квартиры) — публичные торги.
Далее, если с торгов ипотечная квартира не реализуется (торги не состоялись), она передается взыскателю — банку, который регистрирует на нее право собственности и может продать указанную квартиру любому желающему по своему усмотрению. Если ипотечная квартира реализуется с торгов, то право собственности на нее регистрирует новый счастливый обладатель бывшей ипотечной квартиры (победитель торгов).
В соответствии со ст. 78 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости) " обращение залогодержателем взыскания на заложенные дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателя и любых иных лиц, проживающих в таких жилом доме или квартире, при условии, что такие жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией либо другим юридическим лицом на приобретение или строительство таких или иных жилого дома или квартиры, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.
Таким образом, новый собственник спорной квартиры может выселить в судебном порядке всех проживающих там граждан. При этом, тот факт, что там проживают и несовершеннолетние дети не является юридически значимым.
Тот факт, что спорная квартира является единственным местом жительства выселяемых граждан, также не будет иметь никакого значения.
Абзац 2 части 1 статьи 446 ГПК РФ содержит запрет обращения взыскания на жилое помещение, если для гражданина-должника и членов его семьи оно является единственным пригодным для постоянного проживания, однако этот запрет не распространяется на жилое помещение, являющееся предметом ипотеки, на которое в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание. В частности, положения названной статьи в их взаимосвязи с пунктом 1 статьи 78 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" не исключают обращение взыскания на заложенную квартиру — при условии, что такая квартира была заложена по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита на приобретение или строительство таких или иных квартир, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.
См. также: О выселении детей из жилых помещений как бывших членов семьи и другие материалы, а также примеры исковых заявлений о выселении, признании утратившим право пользования, отзывов на иск о выселении, письменных доводов, жалоб и т.д. см. в рубрике " выселение из жилого помещения, признание неприобретшим, утратившим право пользования жилым помещением "
Выселение из единственного жилья проводится только по законным социальным решениям. Выселение из квартиры не происходит за долги в банке, просроченные кредиты. Такие меры могут применить для обеспечения и удовлетворения интересов социально незащищенных кредиторов. Они в основном страдают от недобросовестного обращения должников, которые проживают на жилой площади гораздо дольше, чем позволено законодательством РФ.
Принудительное выселение из квартиры
Выселяют из единственного жилья за долги, которые связаны со здоровьем и жизнью. Производится выселение из квартиры за неуплату коммунальных услуг, за непогашение алиментов.
Особенности процедуры:
- Осуществляется, если габариты жилплощади превышают 14-18 квадратных метров на одного проживающего члена семьи и самого должника.
- Если размер квартирной площади превысит двукратную сумму предоставления жилья, то взыскание может быть отменено в случае, когда цена на рынке превысит двукратную для этого дома по надлежащей норме муниципального законодательства.
- После искового заявления о выселении должник и его сожители или родственники не останутся без подходящей для проживания жилой площади. В этом случае предполагается денежная сумма, которая определена судебным законодательством. За эти деньги человек может купить другую жилплощадь в качестве постоянного места жительства. После этих операций выплачивается денежная сумма взыскателю для погашения долга.
Если по истечении трех месяцев на деньги, которые были выручены от продажи дома, должник не купил жилое помещение, деньги перечисляются на счет городского образования. И после, по мнению местных чиновников, семье будет выдано другое помещение для жилья.
Чтобы коллекторские агентства и банки не злоупотребляли своим положением, иск о выселении рассматривается только в судебном процессе. Судебные приставы следят и запрещают должнику прописывать в квартире людей, кроме несовершеннолетних. Это делается для того, чтобы во время разбирательства должники не увеличили численность семейства и не схитрили с квадратными метрами на одного гражданина. Срок рассмотрения иска длится два месяца.
В начале первых 7 дней после рассмотрения иска о взыскании на единственное жилье и вступления в силу приговора суда пристав, получив согласие должника, направляет взыскателю предложение о приобретении иного жилья. Стоимость установлена судом. В случае, когда должник не дает согласие или взыскатель игнорирует заключение договора на покупку нового жилого помещения, квартира должника выставляется на торги в следующие 10 дней. Если продажа не произошла, срок торгов продлевается еще на 10 дней. Причем второй срок дает право снизить сумму продажи на 5 процентов от начальной суммы. И если после этого жилье все еще не продано, оно возвращается должнику.
Следующее обращение в суд не ранее, чем через 12 месяцев. Суд может увеличить сумму, предоставляемую должнику, не больше чем на 20 процентов от минимальной суммы;
Дополнительные причины выселения:
- Регулярное создание опасных ситуаций для сожителей и соседей.
- Постепенное разрушение жилплощади.
- Незаконная смена собственника.
- Использование дома как нежилого.
Авторы закона говорят, что он обеспечит защиту прав несовершеннолетних. Меры, которые прописаны в документации, позволят бороться с алиментными неплательщиками, а также гарантировано получить жилье после развода родителей. Рассмотрим нюансы законопроекта по отношению к детям:
- Пояснительная записка, которая прилагается к закону, гласит, что он: направлен на защиту прав детей. Меры, которые в нем прописаны, улучшат ситуацию по взысканию задолженностей неплательщиков алиментов.
- Взыскание на единственную жилую площадь применяется только в случаях, которые связаны с возмещением: вреда, нанесенного здоровью; невыплаченных алиментов; ущербов в связи с осуществленными преступлениями; и со смертью кормильца семьи.
- Квартиру для проживания выбирает и предоставляет правительство РФ за счет денег, которые были перечислены ранее в муниципальный орган.
Должник не единственный владелец
В этом случае взыскивается только та доля, которая принадлежит именно этому человеку. Если остальные собственники против процедуры продажи, кредитор предлагает им выкупить самим эту часть. Вырученные деньги должник отдает в счет долга. Но и если в этом случае семья против, то происходят торги, и купить долю может любой человек.
Чтобы обратиться в суд с иском, нужно иметь обоснованные претензии, а также весь пакет достоверных документов, которые установлены судебным законодательством. Именно правильные документы являются залогом удовлетворения заявленных интересов.
На сегодняшний день просьбу снять запрет на обращение взыскания на единственную жилую площадь детально рассматривают и прорабатывают. Текст закона является сырым и неподготовленным и вызывает много вопросов. То есть формулировки, которые использованы в нем, требуют дополнительных уточнений.
квартира в залоге у банка единственное жилье
Сегодня законопроект вынесен на общественное обсуждение, и результаты после него будут учитываться в дальнейшем. Текст также содержит множество пробелов, и на данном этапе они позволяют должникам уклониться от взыскания. После решения этих вопросов принятие документа должно улучшить положение.
Минюст пообещал доработать проект со всеми общественными пожеланиями. Также в законопроекте должна появиться минимальная сумма задолженности. После его одобрят или отклонят депутаты.
С услугами юриста по выселению вы сможете ознакомиться на сайте. Все нюансы, которые рассмотрены выше, требуют юридического рассмотрения, а также консультации. Поддержка квалифицированного социалиста сэкономит ваше время. Независимо от причин процесс без адвоката может затянуться, поэтому обратитесь к опытному адвокату правовой компании.
К сожалению, «сытые нулевые» сменились серьезным кризисом, при котором отметился сильный обвал курса рубля. И многие ипотечники, оформившие валютный заем, столкнулись с целым рядом проблем. Для большинства из них кредиты оказались неподъемными, из-за чего возникли просрочки по выплатам, и многие банки начали выставлять самые различные требования. Люди остались беззащитными перед проблемой, основная масса рискует попросту остаться на улице.
Однако Госдума все-таки пытается предпринять некоторые шаги, которые помогут валютным ипотечникам защитить свои права перед банком. Последние новости сообщают, что протесты населения привели к тому, что депутатам пришлось приступить к разработке законопроекта, запрещающего выселение людей из квартир. Новые правила запретят финансовым организациям забирать жилье должников.
Кроме того, рассматриваются и некоторые нормативные документы, которые предоставят дополнительные права людям. Сегодня поговорим о законопроекте, предусматривающем запрет на выселение валютных ипотечников, а также разберем последние новости о возможных законах, которые облегчат жизнь должникам.
Законопроект о моратории уже в Госдуме
11 ноября 2016 года стало известно о том, что в Государственную думу поступил законопроект, согласно которому изымать недвижимость у должников по ипотеке будет запрещено. Его авторами являются депутаты из парламентской фракции «Справедливая Россия». Суть нормативно-правового документа заключается в том, что банк лишится права отнимать у ипотечников их жилье в случае, если рост иностранной валюты превысит 25% с момента займа в рублевом эквиваленте.
В пояснительной записке указано, что при увеличении суммы выплат более чем на 1/4, залогодатель получит право потребовать определения суммы выплат в рублевом эквиваленте, а также перерасчета по официальному курсу по состоянию на день подписания договора.
Пока в новостях не сообщается о принятии данного законопроекта, однако вероятность успеха в данном случае достаточно велика.
Авторы закона убеждены, что сегодня он критически необходим большинству семей, которые добросовестно перечисляли средства по старому курсу, однако сегодня рискуют остаться без крова над головой по независящим от них причинам.
Вместе с тем последние новости сообщают о продолжении протестов должников. Ипотечники, которым не удалось реструктуризировать займы, выходят на митинги и пикеты:
- 8 ноября пикет был проведен около офиса ВТБ24 на улице Мясницкой. Кредитополучатели пришли в банк с плакатами «SOS! Валютная ипотека» и «Ипотека – позор России». На сегодняшний день известно о реструктуризации лишь половины кредитов, выданных банком ВТБ24. Остальным этого сделать пока не удается;
- 9 ноября был отмечен инцидент на улице Большая Переяславская. В офис «Экспресс-кредита» ворвалось около 30 лиц, которые забаррикадировались внутри и не желали отпускать посетителей и персонал финансовой организации. Согласно сообщениям прессы, это были должники, которые не смогли выплатить ипотеку из-за удешевления рубля. Более того, средства массовой информации сообщали о возможном захвате заложников, однако в МВД информацию не подтвердили;
- 10 ноября ипотечники посетили приемную Государственной думы, где провели акцию протеста. Новости сообщили, что мероприятие посетили свыше 200 человек. К должникам вышел вице-спикер и глава партии «Единая Россия» Владимир Васильев. Протестующие требовали ускорить разработку и принятие законопроекта о запрете на отъем банками жилья у людей.
На сегодняшний день в стране насчитывается около 25 000 семей, которые пока не могут реструктуризировать долг и находятся на грани выселения. Судебные разбирательства по данному вопросу проходят во всех регионах нашей страны. Новости не сообщают, сколько жителей уже потеряли собственные квартиры, но о первых попытках конфискации недвижимости сообщалось еще весной 2015.
Другие новости по ипотеке
Законопроект о запрете выселения валютных ипотечников не единственная хорошая новость для них. Также появилась и другая полезная для должников информация. Перечислим самое интересное за последнее время:
- Первыми могут выдохнуть жители Санкт-Петербурга. Законодательное собрание города уже приняло решение о том, что отнимать жилье, находящееся под залогом, не будут. Мораторий продлится в ближайшие 3 года. Кроме того, рассматривается вариант, при котором у ипотечников не будут отнимать и ипотечные квартиры, если они являются единственным жильем семьи. Льготы будут действовать для исполнительных производств, которые были начаты с 1 января 2015 года.
- Министерством финансов РФ было внесено предложение, согласно которому все финансовые организации будут обязаны указывать полную стоимость ипотеки на первой странице кредитного договора. Также может быть ограничен и размер неустойки для лиц, допустивших просрочку выплат по займу.
- Еще один законопроект, который будет интересен ипотечникам, – запрет об увольнении должников по валютным кредитам. Если он будет принят, работодателю не удастся освободить работника от занимаемой должности ни по сокращению штата, ни по несдаче аттестации.
Для посетителей нашего сайта действует специальное предложение - вы можете совершенно бесплатно получить консультацию профессионального юриста, просто оставив свой вопрос в форме ниже.
Таким образом, поводов для радости у ипотечников может прибавиться. Эксперты же не советуют связываться с валютными займами в ближайшие годы.
Выселение из ипотечной квартиры по причине задолженности перед банком – практически неизбежная перспектива для тех граждан, кто утратил возможность исправно платить по кредиту и не смог договориться о мирном решении вопроса с кредитором.
Почему банк вправе отобрать жилье, купленное в ипотеку, как происходит процедура принудительного выселения, можно ли ее избежать? Ответы в нашей статье.
Почему могут выселить?
Ипотека – залоговая разновидность долгосрочного кредитования. В виде залога, на который накладывается соответствующее обременение, чаще всего выступает именно приобретаемая жилплощадь.
Несмотря на то, что существует два вида залога ипотеки – залог по закону (залогодержатель уполномочен оставить себе спорную недвижимость) и залог по договору (жилье не «привязано» к нецелевому займу, и его сложнее забрать даже по суду) – на практике применяется только один, первый. Нередко при подписании договора ипотеки оформляется закладная на квартиру – документ, дающий право его держателю распоряжаться заложенным имуществом по своему усмотрению.
До тех пор, пока долг перед банком не будет полностью погашен, и залоговое обременение не будет снято, объект недвижимости юридически принадлежит кредитору. В случае невыполнения плательщиком обязательств по займу, кредитная организация может перевести недвижимое имущество в собственные активы, с целью компенсации потраченных средств.
Как правило, осуществляется это по решению суда, но могут быть и исключения, если подобное положение прописано в кредитном договоре. Забрать квартиру за долг по ипотеке могут даже в том случае, если она выступает единственным жильем кредитуемого, и ее совладельцами или лицами, прописанными на жилплощади, являются несовершеннолетние.
Понятие задолженности
При оформлении кредитного договора, как приложение к нему, составляется график погашения займа, где расписаны дата, сумма ежемесячного платежа, начисленные % за предоставленный кредит. Если по каким-либо причинам плательщик не придерживается указанного графика, у него накапливается задолженность по кредиту.
Заемщик должен сам следить за соблюдением графика погашения ссуды (ФЗ-353). Кредитор может и не напоминать о необходимости внесения очередного платежа. Хотя в действительности банки предпринимают такие шаги для предотвращения задолженности по ипотеке, что делать, в принципе, не обязаны по закону.
Если допущена просрочка в 1-2 месяца, банк принимает все меры, чтобы связаться с плательщиком и прояснить ситуацию. На этом этапе о принудительном выселении не может быть и речи. После же полугода просрочки по ипотеке, заемщика, как правило, выселяют с занимаемой жилплощади, а недвижимость переходит на баланс кредитора.
По каким причинам может образоваться задолженность?
Понятно, что владельцы квартир, купленных в ипотеку, перестают платить по кредиту в силу ухудшения собственного финансового положения. Среди причин, приводящих к такому финалу, чаще фигурируют следующие:
потеря работы
болезнь, повлекшая за собой тотальную или временную утрату трудоспособности
появление дополнительных платежных обязательств (алименты, компенсация какого-либо ущерба пострадавшей стороне и другие)
увеличение процентной ставки по кредиту банком (при наличии такой возможности, прописанной в договоре)
жизненные форс-мажоры (тюремное заключение, смерть заемщика, прочие)
Помимо факторов, относящихся к неплатежеспособности клиента, стать предпосылкой для образования задолженности по ипотеке может и элементарная невнимательность, непонимание условий договора. Нужно отдавать себе отчет, что банк не будет разбираться в причинах просрочек, а инициирует возврат потраченных на покупку недвижимости средств. Первым его шагом в этом будет обращение взыскания, а после – иск в суд, по решению которого будет осуществлено выселение.
Какие можно принять меры, чтобы не потерять жилье?
Чтобы избежать выселения, необходимо погасить всю имеющуюся задолженность по платежам. Если сумма небольшая, изыскать средства будет проще: реализуйте ценное имущество, займите у друзей или родных. Если речь идет о внушительных цифрах, нужно приложить все усилия, чтобы договориться с банком о решении проблемы.
Обычно кредиторы идут навстречу должникам, поскольку им тоже невыгодно их выселение из ипотечного жилья. Отчуждение банком залоговой квартиры за долги по ипотеке и последующая ее продажа – это лишние денежные и временные затраты для обеих сторон.
Так какие же меры могут быть предприняты банком и заемщиком с целью стабилизации ситуации с просрочками? Вариантов несколько.
- Реструктуризация долга: уменьшение размера ежемесячного платежа с увеличением срока ипотеки.
- Кредитные каникулы: освобождение от необходимости совершать регулярные платежи на несколько месяцев.
- Уменьшение задолженности: на свое усмотрение, банк может списать часть долга, процентов по займу, пени.
- Переуступка прав третьим лицам с уменьшением или списанием долга: по согласию сторон, кредит переходит другому банку, при условии удовлетворения интересов первоначального кредитора. Составляется новый кредитный договор, с новым графиком платежей.
- Рефинансирование: привлечение с согласия банка краткосрочной межбанковской ссуды для погашения задолженности или всего объема кредита, на более выгодных для плательщика условиях. Также заключается новый договор займа, с новыми условиями его погашения.
Сейчас мы не рассматриваем такой вариант решения проблемы просрочек по кредиту, как продажа залоговой недвижимости по договоренности или с торгов, что делается, если возможности платить ипотеку нет вообще. Все вышеописанные способы приемлемы в случае, когда заемщик не обанкрочен и нацелен сохранить за собой жилье. Но что будет при обратных обстоятельствах?
Обращение банка в суд
Если консенсус между банком и должником не достигнут, кредитор обращается в суд. Обычно, основанием для этого служит отсутствие платежей на протяжении 3 и более месяцев, при этом задолженность составляет свыше 5% стоимости недвижимого имущества.
Предварительно на имя должника составляется обращение взыскания с требованием полностью погасить кредит или освободить жилплощадь, выплачивать стоимость которой он больше не в состоянии.
Решение суда в пользу банка предполагает дальнейшее выселение заемщика и членов его семьи из спорной квартиры.
Как происходит выселение по решению суда
Что делать, если вас выселяют из квартиры за долги по ипотеке ? В первую очередь, следует убедиться, что это происходит на законных основаниях – по решению суда или согласно соответствующему пункту в кредитном договоре. Выселить должника из занимаемой им недвижимости могут как судебные приставы, так и сам кредитор. Последний вправе сделать это без решения суда, если данный момент отражен в договоре (ФЗ-102, ст. 55).
Выселение приставами
Руководствуясь ФЗ-229, в рамках открытого административного производства, судебный пристав выселяет должника и всех зарегистрированных на жилплощади лиц. Согласно ст.107 этого же закона, должник оповещается о необходимости добровольного освобождения объекта в течение 10 дней с даты получения им уведомления.
Игнорировать данное требование нет резона, поскольку выселение все равно произойдет при обозначении новых сроков, но уже с уплатой несознательным гражданином исполнительного сбора. Процедура требует присутствия понятых и полиции.
Препятствовать проникновению в квартиру также бессмысленно. Пристав наделен полномочиями привлечь к делу сотрудников МЧС, которые, даже в отсутствие «хозяев», помогут освободить помещение от их личных вещей, домашних животных и т.д. Кроме того, пристав может организовать транспортировку и хранение имущества за счет выселяемого.
Выселение кредитором
Несколько иначе происходит выселение за долг по ипотеке самим кредитором. Порядок действий оговаривается условиями договора и основывается на согласии сторон.
В случае отказа со стороны заемщика добровольно покинуть жилье, банк имеет право принудительно выселить должника в присутствии прокурора.
Но чаще в подобных обстоятельствах банки все же обращаются в суд, чтобы избежать в дальнейшем оспаривания должником принудительного выселения.
В заключение
Безусловно, потеря жилья из-за невозможности выполнить кредитные обязательства – крайне стрессовая ситуация. Чтобы не допустить ее возникновения в своей жизни, тщательно взвешивайте все «за» и «против» перед оформлением ипотеки.
А купив квартиру с привлечением банковских средств – приложите все усилия, чтобы соблюдать условия кредитора.